Todo lo que necesitás saber antes de avanzar en la compra de una propiedad: el proceso paso a paso, las variables que se negocian y los gastos estimados.
¿Cómo es el proceso de compra de una propiedad?Se entrega la suma aprox. del 1% del valor del inmueble, y se deja por escrito todas las condiciones y variables en las cuales el comprador desea hacer la compra del mismo.
El corredor intermedia entre las partes para lograr llegar a un acuerdo que ambos estén conformes. Pueden haber varias contraofertas; no debería demorar más de 7/10 días toda la negociación.
En caso de que alguna de las variables no se ponga de acuerdo, el corredor devuelve la suma entregada en la reserva al comprador, y queda sin efecto la operación.
En caso de que haya acuerdo en todas las variables, la parte vendedora firma un documento en el cual acepta las condiciones.
Se refuerza la suma entregada en la reserva hasta el 5% o 10%, y la parte compradora firma las condiciones finales en caso de que se hayan modificado las iniciales. Luego de este paso se conforma la operación.
En caso de que alguna de las partes se arrepienta o no pueda cumplir con la operación, perderá la seña si es la parte compradora, y devolverá la seña doblada si es la parte vendedora.
Hay operaciones que se hacen con boleto o cesión de derechos previo a la instancia de escrituración. Debieras garantizarte que tu escribanía realice el estudio de títulos previo a la firma. Suelen ser al 30% sin posesión, y con posesión desde 70%.
Mediante el escribano se cierra la operación, se completa el pago y se transfiere el dominio. La entrega de llaves se hace en este acto, con la excepción de que se necesiten unos días para hacer la mudanza, con lo cual se realiza un contrato de comodato.
La operación puede ser:
La negociación promedio sobre el valor de lista de una propiedad ronda el 5%. Cerrar un 20% abajo del valor de lista es una excepción, y cerrar por arriba del valor de lista también lo es.
La gran mayoría de las operaciones son en dólares de cara grande. Algunas pueden ser en pesos u otra moneda, hasta bitcoins.
Cuál será la forma de pago: efectivo, transferencia o cheque. También se establecen los porcentajes a abonar en la reserva/seña/boleto/escritura.
La entrega de llaves puede ser al boleto, a la escritura o mediante comodato unos días después de la firma.
En general, la parte vendedora elige el lugar de la firma: en la inmobiliaria, en la escribanía, en el banco o en el domicilio de una de las partes.
Lo suele elegir la parte compradora. La única excepción se da en departamentos "a estrenar", donde la escribanía suele ser designada por la empresa desarrolladora. Los honorarios del escribano los suele pagar la parte compradora.
Al momento de negociar, debieran definirse fechas tentativas o rangos de tiempo estimados para el refuerzo, el boleto (en caso de realizarse) y la escrituración.
En general, la parte compradora paga los gastos post-escriturarios y la parte vendedora los gastos pre-escriturarios. En algunos casos, la parte compradora se hace cargo del total de los gastos de escrituración.
Dejar aclarado si los aires acondicionados, las estufas, la cocina y todos los artefactos de baño, algún mueble, etc., quedan incluidos o no.
Honorario por los servicios prestados sobre el total de la operación.
Honorario estimado por los servicios prestados sobre el total de la operación.
Estimado de gastos que incluyen: estudio de títulos, diligencias, certificados y otros.
Impuesto local. En CABA la alícuota es del 2,7% para operaciones de hasta $226.100.000 y del 3,5% para montos superiores. Se paga a medias entre la parte compradora y la parte vendedora. Están exentas las ventas de hasta $226.100.000 que tengan por objeto una vivienda única, familiar y de ocupación permanente. En el caso de que se trate de una compra para vivienda única pero con un valor superior al exento, sólo se abonará el 3,5% sobre el excedente.
Si la parte compradora adquiere el inmueble con un crédito hipotecario, deberá abonar al escribano interviniente aproximadamente 0,5% (más IVA en caso de que corresponda) sobre el monto total del préstamo.
Importante: todos los porcentajes son estimados. Antes de comenzar una negociación, no te olvides de pedir al escribano interviniente la proforma de gastos con tiempo suficiente para analizarla.
Honorario por los servicios prestados sobre el total de la operación.
Exclusivo para departamentos a estrenar. Suele ser del 2% del valor de venta y suele ser abonado por la parte compradora.
La alícuota es de 2,7%. Se abona en pesos sobre el valor del boleto. Si el comprador no tiene otra propiedad en CABA, queda exento hasta $226.100.000; si el valor es superior, se abona sobre el excedente.
Exequiel Petagna · Compromiso Inmobiliario · CUCICBA Nº 7827 · CMyCPN Nº 722
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